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EQ Immobilien

Fragen und Antworten

Sobald man sich mit Immobilien beschäftigt, tauchen oft sehr viele Fragen auf. Um dir einen schnellen Überblick zu verschaffen, vor allem wenn Du nur eine einfache Frage haben solltest, habe ich Dir hier die am häufigsten geschellten Fragen zusammen gestellt. Wir schreiben SERVICE groß, deshalb nutze ihn und stell mir alle Deine Fragen auch gerne direkt über das Kontaktformular

Immobilienwert

Sie sind Eigentümer und möchten den Wert Ihrer Immobilie professionell ermitteln lassen? Gerne werden wir auch für Sie tätig. Wir erstellen Ihnen kostenfrei ein Kurzgutachten zu Ihrer Immobilie. Ganz egal, ob Sie die Immobilie später verkaufen wollen oder den Wert für andere Zwecke benötigen. Was wir davon haben? Ganz einfach. Sind Sie mit der Immobilienbewertung zufrieden, empfehlen Sie uns vielleicht Ihren Freunden oder Bekannten und genau von diesem Empfehlungsgeschäft leben wir.

Für die seriöse Ermittlung des Immobilienwertes gibt es gemäß der ImmoWertV mit dem Vergleichswert-, dem Ertragswert‑ und dem Sachwertverfahren drei Vorgehensweisen. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, ist abhängig von der jeweiligen Immobilienart. Unter gewissen Umständen ist auch eine Kombination dieser Methoden möglich.

Um einen realistischen und am Immobilienmarkt in Freiburg tatsächlich erzielbaren Wert zu erhalten, sollten möglichst präzise Dokumente zur Verfügung gestellt werden. Der Umfang der benötigten Dokumente ist abhängig von der Art der zu bewertenden Immobilie. Zu den wichtigsten Dokumenten zählen:

  • Grundbuchauszug
  • Baujahr des Gebäudes
  • Bauunterlagen – (Grundrisse, Gebäudeschnitt, Ansichten)
  • Baubeschreibung (wenn vorhanden)
  • Angaben zur Wohnfläche
  • Angaben zu Renovierungen/Modernisierungen des Gebäudes
  • Energieausweis
  • Angaben zur Höhe der Miete (falls zutreffend)
  • Teilungserklärung (bei Wohnungen)
  • Angaben zum Hausgeld und zur Höhe der Instandhaltungsrücklagen (bei Wohnungen)
  • Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)

Gerne stellen wir Ihnen auf Anfrage eine Checkliste mit allen benötigten Dokumenten zur Verfügung und unterstützen Sie bei der Beschaffung nicht vorhandener Unterlagen. Sprechen Sie uns gerne an!

Der Wert von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Freiburg ist nicht pauschal oder einfach online zu ermitteln. Denn schließlich ist jede Immobilie ein Unikat und absolut einmalig in Lage, Architektur und Ausstattung. Eine seriöse und professionelle Immobilienbewertung basiert deshalb auf möglichst umfassenden Informationen zur Immobilie und berücksichtigt alle wertrelevanten Einflussfaktoren.

Der von uns ermittelte Wert spiegelt den marktgerechten Preis Ihrer Immobilie in Freiburg wider, unter welchem mit einer gesunden Nachfrage und einer angemessenen Vermarktungsdauer zu rechnen ist. Darüber hinaus erstellen wir für jede Immobilie vor dem Verkauf eine individuelle Vermarktungsstrategie, um mit Ihnen gemeinsam zu evaluieren, ob ein höherer oder gar niedriger Angebotspreis in Ihrem Fall Sinn ergibt.

Makler

Ja, natürlich können Sie Ihre Immobilie allein verkaufen. Es besteht keine Maklerpflicht. Dann allerdings müssen Sie alle Aufgaben, die mit dem Verkauf einhergehen, auch selbst erledigen. Verstehen Sie unsere Antwort jetzt bitte nicht als Eigenwerbung. Denn es ist so: Sie müssen sich mit einer Vielzahl von Interessenten herumschlagen, mit denen Sie Besichtigungstermine abstimmen müssen, von denen viele lediglich neugierig sind, Sie mit tausend möglichen und teils unmöglichen Fragen löchern und deren wirkliches Kaufinteresse Sie kaum einschätzen können.

 

 

Wenn Sie nicht ständig Immobilien verkaufen, sind Kaufinteressenten Ihnen gegenüber insoweit im Vorteil, als diese mit Besichtigungen Erfahrungen haben, die Marktpreise kennen und über Modalitäten und Kaufpreise aller Wahrscheinlichkeit verhandeln werden. 

 

Für einen reibungslosen Ablauf sollten vorweg natürlich alle Unterlagen für Ihr Objekt zusammengetragen werden, schließlich wollen echte Erwerber wissen was sie kaufen. Hat sich ein Interessent für den Kauf entschieden, gilt es, den notariellen Kaufvertrag vorzubereiten und mit dem Interessenten auch über die Modalitäten der Übernahme der Immobilie zu klären. Geht es um die Finanzierung des Kaufpreises, gilt es festzustellen, dass der Interessent aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse tatsächlich in der Lage ist, die Immobilie überhaupt zu finanzieren.

 

All diese Leistungen gehören zum typischen Tätigkeits- und Erfahrungsbereich eines Immobilienmaklers. Deshalb sprechen Sie uns doch einfach an und stellen Sie alle Ihre Fragen. Danach können sie in aller Ruhe abwägen, ob wir der richtige Partner an Ihrer Seite sind.

Wer die Wahl hat, hat die Qual. So ist es auch bei der Maklersuche. Die verschiedenen Maklervermittlungsportale sind jedenfalls keine wirkliche Hilfe für Sie. Dabei handelt es sich lediglich um mehr oder weniger lukrative Geschäftsmodelle für die Betreiber. Sie bekommen lediglich Immobilienmakler präsentiert, über deren Firmenphilosophie Sie nichts wissen.

 

Natürlich können Sie sich auch einfach örtlich umsehen, schauen welcher Makler bei Ihnen in der Nähe ein Ladengeschäft unterhält. Allerdings sagt auch das nichts über die Qualität des Immobilienmaklers aus. Wie also vorgehen?

 

Unser Rat! Schauen Sie sich im Internet um und lassen Sie sich von den Informationsangeboten der verschiedenen Makler überzeugen. Gute Immobilienmakler mit einem hohen Qualitätsanspruch informieren Ihre Kunden offen und präsentieren transparent ihr Leistungsangebot. Solche Makler machen sich die Mühe, für ihre Kunden eine wirklich nützliche Internetseite zu unterhalten. Eine Webseite, auf der Sie sowohl über das Maklerrecht, den Leistungsumfang, den Ablauf einer Immobilienvermittlung, als auch über Kundenmeinungen informiert werden.

 

Kombinieren Sie dann den ersten Maklerkontakt mit der Besichtigung Ihrer Immobilie, lernen Sie die Person kennen die Sie betreuen wird. Seien Sie Vorsichtig, wenn Ihnen in diesem ersten Termin gleich der „richtige Verkaufspreis“ vermittelt werden soll und Sie am besten gleich einen Maklervertrag unterschreiben sollen. Bleiben Sie entspannt, vergleichen Sie.

Nein, wir sind in ganz Baden-Württemberg und in Einzelfällen auch Deutschlandweit und International tätig. Wir verfolgen ausdrücklich keinen rein regionalen Ansatz, sondern verstehen uns als Immobilienmakler für den Baden-Württemberg. Durch unsere vielfältiges Netzwerk können wie Sie auch bei speziellen Objekten und Orten als Partner zur Seite stehen.

 

Unsere Arbeit mit unseren Kunden findet sowohl vor Ort, als auch digital statt. Durch die weit voran geschrittene Digitalisierung und zuverlässige Partner in unserem Netzwerk, sind weite Wege für uns kein Hindernis. Deshalb sprechen Sie uns einfach an und wir besprechen gemeinsam, wie wir Ihr Anliegen optimal bearbeiten können.

Die ehrliche Antwort darauf heißt: Es kommt darauf an! Viele unterschiedliche Faktoren spielen dabei eine Rolle. Insofern lässt sich pauschal keine seriöse Aussage treffen. Sind die Parameter Ihres Objektes erst einmal bekannt, dann lässt sich die Zeit vom Verkaufsstart bis zur Beurkundung aber gut einschätzen. Für ein Einfamilienhaus zum Beispiel sind, normale Rahmenbedingungen vorausgesetzt, circa 90 Tage anzusetzen.

 

Der Prozess beginnt immer mit einem vor-Ort-Termin, um sich einen ersten Eindruck zu verschaffen. Dann gilt es alle wesentlichen Unterlagen für Ihr Objekt zusammenzutragen und eine fundierte Verkehrswertermittlung durchzuführen. Vor dem Start der eigentlichen Vermarktung müssen gute Präsentationsunterlagen vorliegen. Es gilt gute aussagekräftige Fotos, ggf. Videos und Grundrisse zu erstellen. Schließlich soll Ihr Objekt im rechten Licht erscheinen.

 

Es braucht also immer einen gewissen Vorlauf, für den in der Regel circa zwei bis drei Wochen zu veranschlagen sind. Die eigentliche Vermarktung über die verschiedenen Kanäle beginnt, nachdem ein aussagekräftiges Exposé erstellt wurde. In der Regel benötigen wir als Immobilienmakler ansässig in Berlin für den Immobilienverkauf circa 70 bis 90 Tage ab Erteilung des Maklerauftrages.

 

Ein nicht unwesentlicher Anteil der Zeit wird für die Prüfung der Bonität der Interessenten bzw. für die Klärung der Finanzierung benötigt. Bei wesentlich kürzeren Vertriebsdauern ist davon auszugehen, dass der Preis eher zu niedrig kalkuliert war. In diesem Fall würden Sie als Verkäufer einen Teil des möglichen Verkaufserlöses einbüßen.

Eine der am häufigsten gestellte Frage. Die Provision wird erst fällig, sobald ein Vertrag unterzeichnet wird. Im Falle der Vermietung bei Unterzeichnung des Mietvertrags, bei einem Verkauf, mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.

 

Bei speziellen Vermarktungskonzepten die den üblichen Rahmen der Maklertätigkeit übersteigen, können auch schon vorher Kosten anfallen. Das wird bei uns grundsätzlich vorher besprochen.

Recht

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fallen einige Nebenkosten an, die unbedingt mit kalkuliert werden sollten. Ansonsten kann es eine böse Überraschung geben. Hier ein kleiner Überblick über die möglichen Nebenkosten die beim Kauf anfallen können:

 

Art der KaufnebenkostenUngefähre Höhe der Kaufnebenkosten
Ggf. Maklergebührenbis zu 3,57 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer3,5 – 6,5% des Kaufpreises
Notarhonorar und Grundbuchkosten1,5 – 2,0% des Kaufpreises
Ggf. Renovierungs- und Modernisierungskostenje nach Aufwand
Ggf. Umzugskostenje nach Umfang und Entfernung
Ggf. Sachverständigenkostenje nach Art und Umfang

In der Regel übernimmt der Käufer die Kaufnebenkosten. Er kalkuliert sie in seiner Finanzierung mit ein und zahlt die fälligen Gebühren und Steuern an die entsprechende Stelle. Eine Ausnahme bilden die Maklerkosten. Diese werden seit Dezember 2020 (Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“) geteilt. Beim Kauf von Gewerbeobjekten und Mehrfamilienhäusern genauso wie von Grundstücken greift das Gesetz jedoch nicht. Bauherren, die ein Grundstück zum Hausbau erwerben, werden durch die Gesetzesänderung also nicht zwangsweise entlastet.

Wenn du eine Immobilie verkaufst, werden unter Umständen Steuern fällig. Welche Steuern anfallen und wie du möglicherweise Steuern sparen kannst erfährst du hier.

 

Grundsätzlich gilt (gem. § 23 EStG): Verkaufst du deine Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf, musst du keine Steuern zahlen. Wenn du deine Eigentumswohnung, dein Haus oder dein Grundstück innerhalb dieser Frist mit einem Gewinn verkaufen solltest, wird die Spekulationssteuer fällig.

 

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften einer selbstgenutzten Immobilie sind steuerfrei. Hier greift die zehnjährige Spekulationsfrist nicht. Voraussetzung hierfür ist, dass du deine Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Jahren einzig und allein zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast. Dann kannst du deine Immobilie steuerfrei verkaufen.
Der Gesetzgeber versteht unter „eigenem Wohnzweck“, dass die Immobilie durch den Eigentümer selbst, die kindergeldberechtigten Kindern, oder den Ehe- oder Lebenspartner bewohnt wird.

Die Energieeinsparverordnung verpflichtet jeden Eigentümer als Verkäufer eines bebauten Grundstücks oder von Wohnungs- und Teileigentum, dem potenziellen Käufer spätestens im Besichtigungstermin einen sogenannten Energieausweis zugänglich zu machen. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob Sie die Immobilie freihändig verkaufen oder einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen. Wer die Pflicht missachtet, riskiert Geldbußen bis zu 25.000 €.

 

Der Energieausweis für Wohngebäude gibt Auskunft, wie der Energieverbrauch des Gebäudes bewertet ist, ob es sich also um ein sparsames Haus oder eine Energieschleuder handelt. Denn der Interessent soll damit die Möglichkeit haben, vor dem Kauf verschiedene Objekte am Markt miteinander zu vergleichen. In Betracht kommen gemäß der Energieeinsparverordnung der Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis. Der Energieverbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch in den zurückliegenden drei Jahren und wird nach dem tatsächlichen Energieverbrauch berechnet.

 

Der Energiebedarfsausweis betrifft Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die bis 1977 erbaut wurden und noch nicht energetisch saniert wurden. Für Wohngebäude, die zwischenzeitlich saniert wurden und den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung erreicht haben, besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und dem kostengünstigeren Energieverbrauchsausweis. Gleiches gilt für alle Wohngebäude, die nach 1978 errichtet wurden. Der Energiebedarfsausweis analysiert den Zustand des Hauses und nicht das Verhalten der Bewohner beim Energieverbrauch. Wir als Immobilienmakler informieren Sie selbstverständlich, welchen Energieausweis Sie für Ihr Objekt benötigen und beschaffen diesen für unsere Kunden schnell und günstig.

Der Immobilienkaufvertrag verpflichtet Sie als Verkäufer, die Immobilie dem Käufer frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben (§ 433 BGB). Näheres regelt regelmäßig der Kaufvertrag. Standardmäßig verkaufen Sie die Immobilie „gekauft wie gesehen“ und schließen damit Gewährleistungsansprüche für normale und normal erkennbare Mängel aus. Der Käufer erwirbt die Immobilie also so wie sie steht.

 

Damit ist es auch seine Verantwortung, normale und normal erkennbare Mängel bei der Besichtigung zur Kenntnis zu nehmen, so dass er sich später nicht darauf berufen kann, er habe solche Mängel nicht erkennen können. Als Immobilienverkäufer haften Sie allerdings dann, wenn Sie Mängel kennen, die ein Interessent bei der Besichtigung nicht ohne weiteres erkennen kann, so dass er auf Ihre Information angewiesen ist. Typischer Fall: Ihr Haus steht unter Denkmalschutz.

 

Da dieser „Makel“ für einen Interessenten nicht erkennbar ist, müssen Sie ihn informieren. Vor allem dürfen Sie Mängel nicht arglistig verschweigen, wenn Sie den Mangel kennen und davon ausgehen müssen, dass der Käufer den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels nicht oder nicht zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen hätte. Dazu gehört auch, dass Sie, vor allem nicht auf Nachfrage des Käufers, keine Angaben ins Blaue hinein machen und Dinge behaupten, von denen Sie nicht sicher wissen, ob sie vorliegen oder nicht.

 

Beispiel: Der Keller Ihres Hauses ist feucht. Vor der Besichtigung überstreichen Sie die feuchten Stellen mit weißer Farbe, sodass der Interessent davon ausgehen muss, dass der Keller trocken ist. Es liegt also in Ihrem Interesse, den Kaufinteressenten sachgerecht und fair zu informieren, wobei wir als Immobilienmakler natürlich gerne behilflich sind, und zu vermeiden, dass er nach der Beurkundung Gewährleistungsrechte geltend macht oder ungünstigsten Fall sogar vom Kaufvertrag zurücktritt.

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